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天津限购限贷政策法律解读

  来源:本站 发布者:张彦荣 日期:2017/4/1 浏览量:2851

天津市政府办公厅下发《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,从今天起实施。本市将滨海新区之外所有区域纳入限购范围,自201741日起,本地家庭限购第3套住房,本地单身和外地家庭限购第2套住房。

根据实施意见,本市深化区域性住房限购,对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

另外,人民银行天津分行与天津银监局联合出台的最新房贷政策中,在本市无住房且无购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为30%;在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策,首付款比例调整为不低于60%

限购限贷政策,成为了房地产买卖合同纠纷发生的一根导火索,同时也是司法实务中颇具争议的问题,而合同的解除与否则成为其中最重要的争议焦点。

一、限购限贷政策是否属于不可抗力?

《民法总则》以及《合同法》中都对不可抗力进行了规定,即不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。一般来说,不可抗力是指当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。不可抗力的可以是自然原因导致的,例如自然灾害,也可以是人为的、社会因素引起的,比如战争、政府行为、罢工等等。不可抗力所造成的是一种法律事实,会导致原有经济法律关系发生变更或消灭,也可能产生新的法律关系。《合同法》也规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

二、能否援引情势变更原则主张解除合同?

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定了情势变更原则及合同履行的问题,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

三、购房合同解除有哪些处理原则?

限购限贷政策的实施属于一种不可归责于当事人双方的公共政策事由,这对购房者的履约能力产生了重大的影响,购房人可能因无法按期办理按揭贷款而无法履行合同。购房合同大都规定了定金罚则并按照房屋成交价格的一定比例规定了违约金条款,因此,若合同解除,购房者可能将会承担数目不菲的一笔违约金,而卖房人也可能因合同的解除而受到损失。

对于这种情况,《2015年全国民事审判工作会议纪要》中规定,房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。在实践中,对于购房者而言,新政实施前签订了购房合同,但其因房屋新政不能按期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般可予以支持,并由卖房人退还定金和已付购房款。但是,卖房人能够证明购房者有充分履约能力的,购房者依据房屋新政主张合同解除则不能成立,购房者应当继续履行合同,否则构成违约并依法承担违约责任。对于卖房人而言,新政实施前,已签订购房合同的,购房者申请解除合同后,卖房人要求补偿其合理损失的,经审理,合同解除确实导致当事人利益失衡的,可以结合案件本身情况,具体分析酌情予以支持;新政实施后,因购房者故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行,卖房人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其所受损失的,法院会结合情况具体分析,相应予以支持。

 

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