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房屋拆迁过程中瑕疵赠与行为的效力

  来源:本站 发布者:admin 日期:2007/11/19 浏览量:4516

案例刘大爷与刘老太共有一套房产,有三男一女共四个子女。刘大爷于1991年因病去世,四个子女协商同意由刘老太继续居住。后1998年房屋拆迁,刘老太直接将还迁房登记在大儿子之子——刘小甲名下。现刘老太去世,刘大爷和刘老太的四个子女整理财产才知道房屋已过户到刘小甲名下的具体情况。现四个子女因此房产发生纠纷。试问:刘老太直接过户的行为是否有效?房屋是否能归刘小甲所有?

分析对于上述问题,应当从三个方面来分析:

(一)刘老太的过户行为是否有效实质就是刘老太的行为是否属于无权处分行为。而刘老太的行为是否属于无权处分行为则只须看其处分的财产是否完全属于其自己。

在刘大爷去世后,刘老太与刘大爷的房产由刘老太与其四子女共同所有。而刘老太未经其子女同意擅自将房产过户到刘小甲名下的行为显然属于无权处分。

(二)刘老太的无权处分是否导致该过户行为(物权行为)必然无效呢?根据我国现实的司法实践,无权处分行为并不必然导致物权行为的无效。考虑物权行为是否无效还要考虑取得该物的第三人是否属于善意第三人,即要考虑善意取得制度,考虑取得该物的第三人对处分人的无权处分该物的行为是否属于明知,若明知或推定其应为知晓时,该第三人将不能根据善意取得制度取得物的所有权。在该案例中,刘小甲为刘老太的孙子,理应知道在刘大爷去世后房屋或拆迁房不能完全为刘老太所有,因此刘小甲不为善意第三人。同时,善意取得制度的善意第三人取得标的物应当支付相应的对价,而本案中刘小甲并未对该房屋并未支付任何对价。因此,刘小甲不能依据善意取得制度及刘老太的赠与行为取得该房屋的所有权。

(三)虽然刘老太的行为属于无权处分行为,刘小甲不能基于善意取得制度和刘老太的赠与行为取得该房产。但是,基于物权的公示公信原则,刘大爷和刘老太的子女们要想取得各自应有的房产份额必须通过诉讼的途径。在没有通过法院的判决确定该房产属于刘大爷和刘老太的子女们共有之前,仍应当根据登记簿上的登记推定该房产属于刘小甲所有。

 

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